> FRÅGA

Vilka är de vanligaste riskerna som kan uppstå när du köper ett hus i Italien?
Hur kan du undvika och hantera dem?

> SVAR

Denna guide* behandlar de 7 vanligaste riskerna kopplade till ett husköp i Italien samt hur köparen kan undvika och hantera dem.  Vi sammanfattar också några nyttiga förklaringar och tips som är bra att ta hänsyn till innan du undertecknar ett bud oavsett om du vill köpa ett hus i Palermo, en lägenhet i Milano eller en gård på landet i Toscana.

* Guiden täcker dock inte de omständigheter som uppstår vid köpet av ett nyproducerat hus från en italiensk byggfirma. Ämnets bredd kräver separat diskussion i en annan artikel.

Så vilka risker kan uppstå när du köper ett hus i Italien?

INDEX

1. Vilka risker löper köparen om han ångrar sig efter undertecknandet av en köpehandling på ett italienskt hus?
2. Kan köparen villkora köpet ?
3. RISK #1: förekomst av inteckningar
4. RISK #2: förekomst av utmätningar
5. RISK #3: problem med bygglov, bebolighetsintyg, olagliga byggnader eller renoveringsarbete
6. RISK #4: skatteskulder
7. RISK #5: säljarens äganderätt förvärvad som gåva eller arv
8. RISK #6: förhandsrätt av grannbönder
9. RISK #7: vem ansvarar för skulder mot condominium eller kommande kostnader för renoveringsarbete?

*  *  *

1)  VILKA RISKER LÖPER KÖPAREN OM HAN ÅNGRAR SIG EFTER UNDERTECKNANDET AV EN  KÖPEHANDLING PÅ ETT ITALIENSKT HUS?

Den italienska köpprocessen presenteras och genomförs ofta på ett rutinmässigt sätt, där huset först spärras genom ett bud för att sedan gå vidare till mötet med Notarien för ingåendet av det slutliga kontraktet.

I verkligheten är den italienska köpprocessen mer ”färgstark”.

Vi ser väldig ofta att köparna ställer sig frågor och begär djupare utredningar efter att ha snabbt undertecknad ett färdigformulerat bud. Man inser sällan att ett italienskt bud är ett mycket bindande kontrakt (dvs preliminärt kontrakt) där förlusten av handpenningen utgör inte den enda juridiska konsekvensen som kan uppstå i fall man beslutar att avbryta köpet.

Köparen kan avbryta köpeavtalet  i fall att en motiverad anledning tillkommer, som exempelvis upptäckten av olagliga renoveringar, allvarliga fel i fastigheten som gör den obeboelig, etc. Å       andra sidan, om köparen avbryter köpet på grund av situationer eller aspekter som gör att investeringen  inte längre är intressant uppkommer vissa skyldigheter från köparens sida. Köparen kan bland annat förlora handpenningen och tvingas att betala  hela arvodet till mäklaren. Säljaren kan, i vissa särskilda fall, väcka talan mot köparen för att tvinga honom att slutföra köpet. Man måste också som köpare vara medveten om tidsintervallen för att anmäla fel som man upptäckt i efterhand och som kan återkalla köpet är begränsad.

*  *  *

2) KAN KÖPAREN VILLKORA KÖPET ?

Köparen har rätt att begära att köpet ska villkoras enligt vissa förutsättningar.

Det bör noteras att nästan alla risker kopplade till husköp i Italien orsakas under första fasen av köpprocessen. Det händer väldigt sällan att köparen är fullt medveten om anledningarna bakom varje åtgärd, fastighetens situation och konsekvenserna av de villkor som anges i kontraktet.

Om du vill säkra din investering i Italien och undvika riskerna som listas nedan, är det därför nödvändigt att utföra vissa juridiska och tekniska kontroller.
OBS! Sådana kontroller bör utföras oavsett om motparten är en privatperson, ett företag eller en företrädare/mäklare.

Juridiska och tekniska kontroller rekommenderas innan undertecknandet av ett bindande bud så att du har en optimal uppfattning om vad du köper och följaktligen kan bestämma vilka villkor som bör läggas i kontraktet. Ofta är det inte möjligt att utföra sådana kontroller innan undertecknandet av det preliminära kontraktet eftersom det  kanske är ont om tid eller att det finns ytterligare budgivare eller att säljaren inte är särskilt samarbetsvillig. I detta fall behöver köparen skydda sig genom att villkora budet (köpet) till alla möjliga skadliga situationer som kan uppstå. På detta sätt, även efter undertecknandet av det preliminära kontraktet, har köparen rätt att avbryta köpet eller kräva att problemet ska lösas innan mötet med Notarien.

OBS! Om jag möter Notarien vid undertecknandet av köpekontraktet,  är jag inte skyddad då?

Vanligtvis involverar köparen Notarien bara efter att ha undertecknat budet, dvs under sista fasen av köpprocessen. Om du undertecknar ett bud utan att ha förutsett vederbörliga villkor och risker kan det bli oförutsedda händelser om Notarien upptäcker något genom sin slutkontroll vid undertecknandet av köpekontraktet. Räkna med att dessa problem kan vara svåra att lösa och det kan ta tid. Dessa händelser leder i regel till extra tid och extra kostnader samt skapar ofta missförstånd mellan köparen och säljaren avseende skyldigheter och betalningar.

Därför bör du involvera Notarien, advokaten eller någon annan betrodd juridisk rådgivare redan från början, dvs innan undertecknandet av ett bud/preliminärt kontrakt.

När man väljer villkoren i ett italiensk bud, bör man också tänka på övriga omständigheter som territoriet, fastighetstyp, beviljande av lån, beviljande av byggtillstånd för pool eller terrass, etc.

En praktiskt exempel kan hjälpa dig att förstår bättre.

Om du tanker köpa en lägenhet i en condominium är det bra att villkora köpet till kontroller avseende obetalda condominiumavgifter och beslut om framtida renoveringar i byggnaden.

Om du köper en gård med tillhörande mark är det viktig att ha koll på eventuella servitut . Viktigt är också att vara uppmärksam  på eventuell förhandsrätt av grannar .

Om du är villig att köpa ett hus endast om du kan sedan tänker bygga en takterrass eller en pool är det nödvändig att villkora köpet till en genomförbarhetsstudie utförd av en tekniker eller/och till utfärdandet av ett byggtillstånd.

3) RISK #1: FÖREKOMST AV INTECKNINGAR

Det är inte ovanlig att fastighet som är till salu i Italien används som säkerhet för exempelvis ett beviljande av ett bolån. Denna form av inteckning kallas ipoteca volontaria och kännetecknas av att det är parterna som begär det som en form av garanti i samband med beviljande av ett lån.

Det finns dock olika typer av inteckningar i Italien: utöver ipoteca volontaria finns det också ipoteca legale och giudiziale. Det är nödvändig att ägna särskild uppmärksamhet på den sista “ipoteca giudiziale” eftersom den registreras av borgenär i enlighet med en domares dom eller ett beslut från en annan rättslig myndighet.  En mer djupgående diskussion kring varje form av italienska inteckningar går dock utöver denna miniguide. Vi håller därför fokus endast på inteckningen ipoteca volontaria just för att det är den inteckningen som en köpare oftast stöter på  vid köp av fastigheter i Italien.

Inteckningar som köparen måste ha koll på:

=> förekomsten av inteckning före undertecknande av budet

I detta fall kan köparen villkora köpet till avregistrering av inteckningen. Avregistreringen måste äga rum innan mötet med Notarien.

Låt oss ta ett exempel avseende en situation där en inteckning registrerades i fastighetsregistret på grund av ett banklån. Köparen behöver därför kräva att särskilda villkor ska läggas i budet i syftet att skydda sitt köp och tillåta hävandet (eller uppsägning) av kontraktet utan konsekvenser i fall att inteckningen fortfarande är kvar vid mötet med Notarien. Den kreditgivande banken måste involveras i köpprocessen om man vill slutföra affären utan risker. Köparen behöver också samla in alla detaljer avseende banken och lånet samt planera i förväg för avregistreringen av inteckningen med den italienska banken.

Vanligtvis avtalar man att vid mötet med Notarien även den italienska banken ska vara närvarande. Sammanfattningsvis, vid mötet med Notarien för undertecknandet av köpekontraktet kommer en del av betalningen (eller hela beloppet) vidarebefordras direkt till banken för att återbetala resterande del av lånet (man brukar använda en garanterad bankcheck som kallas assegno circolare). Banken lämnar till låntagaren ett kvitto avseende skuldens utplånande. Banken kommer inom 30 dagar att begära avregistrering av inteckningen till fastighetsregistret ”Conservatoria”. Fastighetsregistret kommer i sin tur att slutföra avregistreringen efter att ha utfört vissa kontroller. Trots att lånet återbetalas i sin helhet, kan det hända att banken begär avregistrering sent eller bestämmer att behålla inteckningen eftersom vissa problem i kopplingen med återbetalningen har uppstått under tiden.

PRAKTISKT RÅD

På grundval av vad som nyss har beskrivits ovan, rekommenderar vi att kräva att vid återbetalningen av lånet (under mötet med Notarien) ska undertecknas en notariehandling om ”samtycke till hävningen” av inteckningen.  På italienska kallas detta ”atto notarile di assenso alla cancellazione”. Det betyder att   Notarien bestyrker handlingen genom vilken banken godkänner hävningen av inteckningen. Det innebär i sin tur att Notarien kommer att ta hand om bördan att avregistrera inteckningen i stället för banken, med fördelen av större säkerhet för köparen.

OBS! Köparen kan avbryta avtalsprocessen, och i vissa fall begära även skadestånd, om det visar sig  att  säljaren gömmer förekomsten av en inteckning och köparen upptäcker detta precis innan undertecknandet. Dessa är särskilda omständigheter som kräver en bedömning av en italiensk advokat innan man vidtar medling eller rättsliga åtgärder.

=> inteckning efter undertecknande av budet

Dessa omständigheter kan ofta uppstå när:

• säljaren håller tyst om lånet eftersom han visserligen har återbetalat hela lånet (skulden har utplånats och säljaren har bevis om det) men på grund av vissa händelser har inteckningen fortfarande inte avregistrerats;
• säljaren håller tyst om lånet (kanske i god tro) eftersom han tror att han kommer att återbetala hela lånet genom försäljningen och följaktligen inte vill skrämma köparen;
• inteckningen registreras i fastighetsregister efter budet.

Vad händer vid köp av ett hus i Italien om du upptäckt en inteckning efter att ha undertecknat ett bud eller preliminärt kontrakt?

– upprätta ett tillägg till det preliminära kontraktet (med den andra partens samtycke) => Köparen behöver avtala skyldigheter, fastställa förfarandet för att genomföra avregistrering av inteckningen (och involvera den italienska banken), skjuta upp mötet med Notarien, etc.

– uppsägning av kontraktet => i fall att säljaren inte gör något eller det föregående alternativet inte har någon effekt behöver köparen varna och begära skriftligt till säljaren att genomföra avregistreringen av inteckningen innan undertecknandet av köpekontraktet. Om mötet med Notarien behöver skjutas upp under en viss tid kan köparen begära även en ersättning för sina extra uppkomna kostnader. Till slut, om avregistrering inte görs av någon anledning och säljaren brister i sina skyldigheter, eller om mötet med Notarien skjuts upp under en extremt lång tid, då kan köparen gå vidare genom:

• uppsägning av kontraktet;
• begära återbetalning av ett belopp som motsvarar dubbla handpenningen och/eller begära skadestånd.

4) RISK #2: FÖREKOMST AV UTMÄTNINGAR

En annan risk som kan förekomma vid köp av en lägenhet eller hus i Italien är förekomsten av utmätningar. På italienska kallas detta ”Pignoramento immobiliare”.

Låt oss anta att du redan har undertecknat ett preliminärt kontrakt (bud). Preliminära kontroller visade vid ingående av budet att allt var i sin ordning med äganderätten och följaktligen skyndade du dig att godta huset genom signering av ett standardavtal.  Efter ett par månader, medan du väntar på mötet för signering av köpekontraktet (slutfas), informerar den italienska Notarien dig att köpet måste avbrytas eftersom fastigheten blev utmätt.

Vad händer då, om köparen efter undertecknandet av budet upptäcker att den italienska fastigheten är utmätt?

I vissa allvarligare situationer är det faktiskt möjligt att fastigheten som tillhör en gäldenär (säljaren) kan utmätas. Utmätningen i Italien baseras på ett verkställande föreläggande som i sin tur utgör resultatet av ett förfarande som involverar domstolen. Detta förfarande kulminerar i försäljningen av fastigheten på auktion.

I teorin får en utmätt fastighet inte säljas. I verkligheten kan köpet av en utmätt fastighet genomföras under vissa förutsättningar men då krävs en överenskommelse med den borgenär som verkställer utmätningen.

Sammanfattningsvis har köparen olika alternativ:

– upprätta ett tillägg till det preliminära kontraktet (denna situation har sällan verksamma konsekvenser) => formalisera skyldigheter, omförhandla försäljningspriset, fastställa förfarandena för att genomföra upphävning av utmätningen och avregistrering av inteckningen (och involvera borgenären), skjuta upp mötet med Notarien, etc.

– trevägsavtal (före försäljning på auktion)=> ordna en överenskommelse mellan köpare, säljare och borgenär. Det är en mycket komplex men genomförbar operation under vissa omständigheter. Förfarandet kräver att en italiensk advokat är inblandad.

– uppsägning av kontraktet => som redan angivits ovan, eftersom säljaren kan anses ha brustit i sina skyldigheter kan köparen gå vidare genom:

• uppsägning av kontraktet;
• begära återbetalning av ett belopp som motsvarar dubbla handpenningen och/eller begära skadestånd.

I värsta fall kommer säljaren att kunna delta i fastighetsauktionen och försöka köpa fastigheten till reducerat pris.

5) RISK #3: PROBLEM MED BYGGLOV, BEBOLIGHETSINTYG, OLAGLIGA BYGGNADER ELLER RENOVERINGSARBETE

Många fastigheter till salu i Italien härstammar från gamla tider och har följaktligen genomgått många renoveringar eller ändringar. Vid utförande av byggarbete och renoveringar kräver den italienska bygglagen vissa administrativa åtgärder samt begäran av tillstånd utfärdat av kommunen och/eller övriga italienska myndigheter. Dessa omständigheter bör absolut bedömas och kontrolleras innan du binder dig i ett köp av ett hus i Italien.

OBS! Det bör noteras att denna situation inget har att göra med de planritningar som brukar visas vid köpet.

Italiensk dokumentation som avser byggnaden, renoveringar, bygglovet, bebolighetsintyg och övriga tillstånd förvaras främst i kommunens arkiv. För att verifiera deras korrekthet i enlighet med italienska bygglagen och lokala regler bör man vända sig till kommunens arkiv samt till övriga regionala myndigheter.

Här följer några exempel avseende vilka situationer som kan inträffa vid köp av hus i Italien.

Det kan hända att de planritningar som laddats ned från fastighetsregistret  ”catasto” och som visas vid köpet motsvarar nuvarande situationen i fastigheten men tyvärr inte vad som föreskrivits i bygglovet eller i övriga kommunala tillstånd.  Det kan hända att en tillbyggnad eller en förhöjning av taket utfördes utan vederbörligt tillstånd eller utan att exakt följa reglerna trots att säljaren hade förklarat i köpekontraktet att alla tekniska dokument var i ordning . Nationella lagar (likväl som kommunala byggregler) har ofta förändrats under de senaste 80 åren och många inkonsekvenser är faktiskt inte nuvarande ägaren ens medveten om. Vanligtvis brukar köparen upptäcka sådana fel efter köpet vid utförande av renoveringsarbete.

På grund av det, är det legitimt att fråga sig:

Garanterar inte italienska Notarien byggnadens korrekthet?

Notarien i vårt rättssystem har ingen roll när det gäller besiktning och tekniska kontroller på fastighetens bygglov/ byggprojekt. Det bör dessutom noteras att sådana kontroller kan utföras endast av en kvalificerad tekniker.

Lagen kräver att säljaren ska formellt deklarera fastighetens situation i köpekontraktet och ange alla detaljer avseende föregående bygglov och byggtillstånd. Denna förklaring som lämnats av säljaren räcker för att gå vidare med slutförande av köpet. Säljaren kommer dock att hållas straffrättsligt ansvarig för sådana uttalanden i en ”offentlig notariatshandling”.  Notarien ansvarar alltså inte för säljarens uttalanden(fastighetsdeklaration).

Om vid mötet avslöjas att något inte stämmer i byggnaden eller i tekniska dokumentationen med hänvisning till bygglagen, då får Notarien inte styrka kontraktet och gå vidare med registrering av överlåtelse av äganderätten.
Om å andra sidan säljaren visar dokumentation och förklarar i köpekontraktet att allt är i ordning med bygglagen och lokala regler, då måste Notarien gå vidare med sitt uppdrag.

Hur kan köparen försäkras att byggnaden är i enlighet med italienska bygglagen?

Köparen kan kräva att en tekniker involveras innan eller efter undertecknande av budet. Tekniker kan även upprätta en skriftlig rapport vilken kan överlämnas till Notarien och bifogas till köpekontraktet. Vissa Notarier kräver faktiskt att en sådan rapport ska bifogas till köpekontraktet.

PRAKTISKT RÅD

Vid utformande av ett preliminärt kontrakt (bud) rekommenderar vi att köparen avtalar alla tänkbara villkor.  Till exempel kan man villkora köpet till vissa besiktningar och tekniska kontroller som ska utföras i kommunens arkiv.  Dessutom kan det villkoras att i fall vissa inkonsekvenser skulle upptäckas, ska köpet inte avbrytas utan då ska säljaren åta sig att reglera och betala alla tillkommande avgifter. Kontroller kan utföras genom egen tekniker eller säljarens tekniker.

OBS! De flesta felaktigheter som vår advokatbyrå brukar hantera avser öppnandet av dörrar, ändringar av innerväggar, byggande av andra badrum eller takterrass. Sådana situationer anses vara lösbara genom särskilda juridiska och tekniska ingripanden samt genom betalning av vissa straffavgifter. 

Ibland bedöms felet som olösbart. Det kan handla om ändringar av tak, byggande av terrasser eller fönster men även byggande av lager eller pool i skyddade landsbygdsområden. I fall felet är  olösbart, innebär det att köpekontraktet anses vara ogiltigt (trots att köpet har slutförts) med allvarliga konsekvenser för både köpare och säljare.

Vad händer om olagliga byggnader eller fel i byggtillstånd upptäcks efter undertecknandet av det italienska budet?

I detta fall kan köparen:

– upprätta ett tillägg till det preliminära kontraktet (med den andra partens samtycke) => Köparen behöver  formalisera skyldigheter, fastställa förfarandet för att reglera dokumentation genom en italiensk behörig tekniker, skjuta upp mötet med Notarien, ordna betalningar av alla straffavgifter och andra avgifter, etc.

– säga upp preliminärt kontrakt => i fall att säljaren inte vill betala för reglering eller det föregående alternativet inte slutföras i tid, då behöver köparen varna och skriftligt begära av   säljaren att reglera dokumentation i enlighet med italienska bygglagen för att kunna slutföra köpet. Om mötet med Notarien behöver skjutas upp under en viss tid kan köparen begära en ersättning för sina extra kostnader. Om allt detta inte är möjligt, kan köparen gå vidare genom:

• uppsägning av kontraktet;
• begära av återbetalning av ett belopp som motsvarar dubbla handpenningen och/eller begära skadestånd.

Huset verkar ha allt i ordning enlig italienska bygglagen men inget bebolighetsintyg finns eller överlämnas vid köpet. Vad händer då?

Italienskt bebolighetsintyg följer särskild lagar som reglerar frågor om bland annat husets byggår, typ av renoveringsarbete, byggtillstånd, hygienvillkor, anläggningar för el och vatten, etc. Kortfattat kan sägas att avsaknaden av bebolighetsintyg inte alltid hindrar slutförandet av köpet eller inte alltid betyder att byggnaden är ”olaglig”.

I fall av svårigheter med utfärdandet av ett bebolighetsintyg rekommenderar vi att du vänder dig till en betrodde italiensk advokat och en lokal tekniker innan du undertecknar ett preliminärt kontrakt.

6) RISK #4: SKATTESKULDER

Dessa risker kontrolleras sällan eller övervägs helt enkelt inte trots att de är väldigt påverkande även efter köpet.

Kan köparen av en fastighet i Italien lida skada i framtiden av säljarens skatteskulder, även om det vid köpet angavs i fastighetsregistret att inget fanns att anmärka från skatteverket?

Det är faktiskt möjligt. Om fastighetssäljaren har skatteskulder finns det en risk att försäljningen av det italienska huset till köparen kan återvinnas. På italienska kallas denna rättsliga åtgärd ”azione revocatoria”. Återvinning kan utföras inom 5 år från försäljningen/köpet.

Kortfattat kan man säga att dessa rättsliga åtgärder kan utföras av det italienska skatteverket ”agenzia delle Entrate” vid förekomsten av följande förutsättningar:

• säljaren har skatteskulder;
• säljarens förmögenhet (förutom den sålda fastigheten) räcker inte för att täcka alla skatteskulder;
• köparen är medveten om säljarens skulder .

I fall att det italienska skatteverket agerar för att återvinna köpet av italienska huset, kan köparen vända sig till säljaren i syfte att begära ett skadestånd men, bör man säga, med mycket låg sannolikhet att få tillbaka pengarna.

Vi rekommenderar att utföra särskilda preliminära kontroller och verifiera eventuella förekomsten av skatteskulder. Oavsett möjligheten att utföra sådana kontroller, är det bra att i det  preliminära kontraktet ange vissa villkor  för att undvika (eller minska) dessa risker.

7) RISK #5: SÄLJARENS ÄGANDERÄTT FÖRVÄRVAD PÅ GRUND AV GÅVA ELLER ARV

När du är på gång att köpa ett hus i Italien, är det också viktig att bedöma i vilken form den föregående överlåtelsen av äganderätt gjordes.  Säljaren hade kanske förvärvat fastigheten på grund av gåva, arv, hävd eller köp. Var och en av dessa överlåtelser har olika juridiska aspekter.

Kan en föregående överlåtelse av äganderätt i form av gåva eller genom testamente verkligen påverka ett framtid köp i Italien?

Svaret är ja! Vid köp av ett italiensk hus där säljaren hade förvärvat äganderätten genom gåva, kan vissa risker uppstå och påverka den framtida överlåtelse av äganderätten så som beviljandet av ett banklån. På samma sätt kan vissa risker uppstå vid köpet av ett italiensk hus som förvärvats av nuvarande säljaren genom arv eller testamente.

Den som köper en italiensk fastighet bör därför kontrollera varifrån äganderätten härstammar. Baserad på sådana bedömningar kan köparen utforma sitt preliminära kontrakt eller, i fall man använder en färdigformulerad mall, lägga till extra villkor efter behov.

Vi förklarar mer konkret vad en köpare kan riskera vid köp av ett hus där säljarens äganderätt förvärvats genom gåva.

Enligt italiensk lag kan bröstarvingar (barn, make/maka, men även barnbarn, etc.) aldrig lämnas arvlösa. Italiensk lag skyddar faktiskt bröstarvingars laglott mot gåvor som arvlåtaren givit.

Det innebär att bröstarvingar har rätt att klaga genom en så kallad ”azione di riduzione”. Det är en rättslig åtgärd mot gåvotagaren som syftar till att återinföra deras del av laglotten. Talan kan väckas inom 10 år från gåvogivarens dödsfall. Talan väcks mot gåvotagaren.

Det bör dock beaktas att bröstarvingar kan agera även mot köparen!

I fall att gåvotagaren säljer fastigheten och inte äger ytterligare tillgångar som kan användas för att återinföra bröstarvingars laglott, kan de sist nämnda begära återlämning av fastigheten genom ett rättslig åtgärd kallas ”azione per la restituzione”. Denna åtgärd involverar tyvärr den inte ont anande köparen (dvs nyblivne ägaren). Denna talan kan väckas inom 20 år från köpet och medför återlämning av fastigheten.

En ytterligare indirekt konsekvens för köparen är att sådana situationer också kan påverka beviljande av ett lån.

Det finns dock olika lösningar som en italiensk advokat  kan bedöma för att övervinna dessa hinder.

OBS! Från och med 20 år från gåvogivarens dödsfall preskriberas bröstarvingars rättigheter att klaga gåvan och köpet.

8) RISK #6: FÖRHANDSRÄTT AV GRANNBÖNDER

När man köper en italiensk gård med tillhörande mark (jordbruksmark) är det viktig att vara uppmärksam på eventuell förhandsrätt av grannbönder, som  kallas ”prelazione agraria”. Dessa situationer kan uppstå vid förekomsten av vissa förutsättningar och påverka köpet av mark i fall att säljaren inte informerar grannarna angående köpet inom en bestämt tid.

Grannenen som har förhandsrätten har 30 dagar från mottagandet av meddelandet för att svara.

Om säljaren glömmer att informera grannbönder i tid (dvs innan slutförandet av köpet), innebär det att grannarna som har förhandsrätten har ett år på sig för att hävda sina rättigheter.

I fall att mötet med Notarien närmar sig och säljaren har glömt att informerar grannbonden, kan köparen begära av säljaren att:

• informera grannen skriftligt avseende alla uppgifter om köpet (försäljningspriset, köpets villkor, etc). Informationen överlämnas i utbyte av ett mottagningsbevis;
• grannen undertecknar en skriftlig ”avsägelse att köpa”.

Sådan handling ska överlämnas till köparen inom eller vid mötet med Notarien.

9) RISK #7: VEM ANSVARAR FÖR SKULDER MOT CONDOMINIUM ELLER KOMMANDE KOSTNADER FÖR RENOVERINGSARBETE?

En italiensk Condominio är en samfällighetsförening som tar hand om de offentliga delarna av byggnaden.  En italiensk Condominium kan inte jämföras med en svensk bostadsrätt. Condominium liknar snarare den svenska ”samfällighetsförening”. När man köper en lägenhet i en italiensk Condominium innebär det att

• köparen äger sin egen lägenhet (inte bara rätten att använda bostaden som i bostadsrätt). Det betyder att ägaren kan sälja, pantsätta eller hyra ut sin lägenhet utan att ansöka om tillstånd, precis som ett egnahem;
• köparen blir också delägare i en eller flera av byggnadens gemensamhetsanläggningar som till exempel trapphus, tak, fasader, hiss, trädgård, etc.

När man undertecknar ett italiensk bud brukar köparen inte ha en fullständig kunskap om varken den tidigare säljarens skulder mot Condominum eller eventuella kommande kostnader för renoveringsarbete.

Det kan exempelvis hända att säljaren inte har betalat vissa av Condomniums avgifter eller Condominium redan har beslutit om renoveringsarbete på taket som kommer att startas (och betalas) i framtiden, dvs efter slutförande av ditt köp. Dessutom kan det också hända att en Condominium har en pågående tvist i en rättegång. Om föreningen förlorar målet i rätten, döms den att betala rättegångskostnaderna. Sådana kostnader kommer följaktligen att debiteras alla lägenhetsägare.

Vid köp av en italiensk lägenhet vem är skyldig att betala säljarens skulder mot samfällighetsföreningen “Condominio”?

Enligt italiensk lag är köparen solidariskt ansvarig med säljaren för betalningen av såväl avgifter som hänför sig till det år då försäljningen slutfördes och även föregående års (OBS! Det hänvisar till Condominiums Förvaltningens år som ibland  inte sammanfaller med kalenderåret). Det innebär att Condominiums administratör kan rikta kravet på att betala mot en av dem som är solidariskt ansvarig (köparen eller säljaren).

OBS! För beräkningen av perioden inom vilken köparen kan vara solidariskt betalningsansvarig för säljarens skulder mot Condominium tar man hänsyn till datumet när anmälan av köpet skickades till administratören och inte köp datumet.

Vi förklarar med ett praktiskt exempel:

Condominiums förvaltningsår sammanfaller med kalenderåret => om du slutför ditt köp av en italiensk lägenhet i april 2022 men anmälan av köpet skickas till administratören under maj, då är köparen solidariskt betalningsansvarig med säljaren för hela 2021 och för perioden från januari till maj 2022. Det är uppenbart att säljaren är den enda ansvarig för skulder som uppstått under åren 2020 och tidigare.

Det bör noteras att om parterna avtalar att alla sådana kostnader bärs endast av säljaren, så är detta avtal giltigt bara mellan de två parterna och inte mot tredje man (condominium). Condominiums administratör kan faktiskt rikta kravet på att betala mot säljaren eller köparen. I alla fall är det viktig att avtala sådana skyldigheter redan i ett preliminärt kontrakt så att det blir lättare för köparen att rikta sig mot säljaren för att begära återbetalning av de avgifter som belastat köparen.

OBS! Rätten att begära betalning av condominiums skulder preskriberas efter 5 år.

Är köparen skyldig om Condominium före köpet har röstat om utförande av framtida renoveringsarbete?

Det kan hända att samfällighetsföreningen strax innan lägenhetsköpet beslutat om utförandet av så kallad ”extraordinärt underhåll – eller renoveringsarbete”.  På italienska ”lavori di manutenzione straordinaria”.  I denna kategori inkluderas alla de ingrepp som innebär innovationer, förbättringar och som ökar värdet på byggnaden. Ett exempel av extraordinärt renoveringsarbete är renovering av taket eller fasaden, byte av gemensam vattenberedare, renovering av trappor och staket, etc.

I enlighet med rättspraxis kan man kortfattat konstatera att den som är ägare vid tidpunkten för Condominiums beslut om genomförandet av sådana extraordinära renoveringsarbeten också är skyldig att betala de relaterade kostnaderna. Därför beaktas varken datum när arbetet påbörjades eller när det avslutades.

Vi rekommenderar därför att i förväg kräva ett intyg utfärdat av administratören som förklarar den nuvarande situationen avseende condominium och att säljarens betalningar är i ordning.

---

Informationen i denna webbplats innebär inte upprättande av ett juridiskt konsultförhållande mellan S&P Law Firm och läsarna.

Alla artiklar publiceras på denna webbplats avser fall av allmän karaktär. De är endast avsedda att ge läsaren en allmän orientering om italienska lagar och regler med hänvisning till internationella sammanhang. Ämnet omfattas inte på ett uttömmande sätt och följaktligen utgör eller ersätter artiklarna inte en professionell juridisk rådgivning. Basera därför inte dina åtgärder utifrån informationen som finns tillgängliga på denna webbplats. Du bör alltid vända dig till en advokat eller professionell rådgivare för att bedöma ditt fall.