Jag har köpt ett hus i Italien. Vilka aspekter och skyldigheter bör man tänka på vid kortsiktig uthyrning av sin bostad i Italien? Jag avser skatter, inkomstdeklaration och övriga administrativa bördan.
Denna artikel syftar till att förklara alla administrativa och skattemässiga skyldigheter för en hyresvärd bosatt i Sverige vid kortsiktig uthyrning av sin bostad i Italien i privat form utan förmedlare.
Om du har bestämt att du vill hyra ut ditt hus i Italien (dvs kortsiktig uthyrning) finns det vissa skyldigheter som man måste ta hänsyn till i enlighet med italienska lagar samt den internationella skattelagstiftningen.
Investeringar på fastigheter i Italien med tanke på en framtida intäkt genom uthyrning blir allt mer vanlig. Kortsiktiga hyror har ökat kraftigt i Italien under senaste åren. Att hyra ut sin fastighet i Italien utgör faktiskt en bra extra intäkt i synnerhet som turismen i Italien fortsätter att ökar exponentiellt. Dessutom bör det tilläggas att just nu har man fortfarande möjlighet att köpa fina hus till ett bra pris och hyrespriserna är mer än tillfredsställande i förhållande till investeringsutgifterna.
I det följande tar vi inte hänsyn till alla detaljer som rör dubbelbeskattningsfrågor mellan Italien och Sverige samt beskattning i Sverige av intäkter från Italien.
INDEX
- När ett hyreskontrakt kan anses ”kortsiktig”
- Fördelar och nackdelar med att välja ett ”kortsiktigt hyreskontrakt”
- Kontraktsform
- Kortsiktigt hyreskontrakt ska inte registreras hos italiensk skatteverket
- Skattemässiga skyldigheter (skatter och inkomstdeklaration)
- Registrering av hyresgästens uppgifter i polisens webbsida ”Alloggiati Web”
- Anmälan av verksamheten till kommunen
- Övriga information angående tilläggstjänsterna till hyresgäster
* * *
1) När ett hyreskontrakt kan anses ”kortsiktig” i Italien
Vad betyder kortsiktig hyreskontrakt?
Enlig italienska skattelagen (art. 4 lagdekret n. 50/2017) kan en uthyrning anses som ”kortsiktig uthyrning” om hyreskontraktet föreskriver en löptid som inte överstiger 30 dagar (30 dagar avses per person under hela året). Kortsiktigt hyreskontrakt avser endast bostadsbruk (och icke-kommersiellt) och måste ingås av fysiska personer.
Det kortsiktiga hyreskontraktet skiljer sig från de andra italienska typerna av uthyrning. I vägledande syfte listar vi endast tre typer:
- vanligt hyreskontrakt ”a canone libero” vilken har en löptid på 4 år plus ytterligare 4 år förnybar ;
- ”övergångs hyreskontrakt – ad uso transitorio” som har en maximal löptid på 18 månader;
- “uthyrning till universitetsstudenter” kontraktets löptid är minst 6 månader och maximalt 3 år.
| KRAV PÅ KORTSIKTIGA HYRESKONTRAKT | |
| FASTIGHETSTYPOLOGI | alla bostadsfastigheter (fastighets kategori från A/1 till A/11) förutom kontor som klassas under kategori A/10. |
| LÖPTID GRÄNS | max 30 dagar per år med hänvisning till varje person (30 dagar per person under hela året) |
| ANVÄNDNING | endast för bostadsbruk (och icke-kommersiellt) |
| HYRESVÄRDEN | kontraktet måste ingås av fysiska personer, utanför utövandet av företagsverksamhet* |
* OBS! Enligt lagen n. 178/20, i fall att man hyr ut mer än 4 fastigheter måste utövande av verksamheten ändras till en turistverksamhet i entreprenörsform.
2) Vilka är fördelarna med att ingå ett kortsiktigt hyreskontrakt i Italien?
– Hyresvärden binder sig inte för en lång tid som vid ett vanligt hyreskontrakt (4 år);
– hyreskontraktet behöver inte registreras hos det italienska skatteverket;
– inga registreringsskatt eller stämpelskatt krävs;
– fast skatt på 21 % av hyran.
Du måste
– registrera hyresgästers uppgifter på polisens webbsida inom 24 timmar;
– anmäla hyresgästers uppgifter till kommunen (gäller bara vissa kommuner).
3) Kontraktsform
Avseende kortsiktig uthyrning krävs ingen särskild kontraktsform. Kontraktet ska dock innehålla vissa uppgifter som bland annat identifiering av hyresgästen och hyresvärden, fastighetsuppgifter, syftet med med kontraktet (dvs ange att det handlar om ett kortsiktigt hyreskontrakt), skyldigheter för hyresgästen och hyresvärden, löptid, hyran och övriga avgifter.
Hyreskontraktet ska undertecknas vid gästens ankomst. Hyresgästen ska också lämna en kopia av sitt pass eller ID-kort. En kopia av dokumentet är nödvändig för att tillåta hyresvärden att registrera gästens uppgifter i polisens webbsida (sen nedan punkt 6).
4) Kortsiktiga hyreskontrakt ska inte registreras hos italiensk skatteverket
Kortsiktiga hyreskontrakt, dvs ett hyreskontrakt där löptiden inte överstiger 30 dagar, behöver inte registreras hos det italienska skatteverket ”Agenzia delle entrate”. Det innebär att hyresvärden inte har bördan att betala registreringsskatt (imposta di registro) och stämpelskatt (Imposta di bollo).
Kan man välja att ändå registrera kortsiktiga hyreskontrakt hos skatteverket?
Man kan registrera kontraktet hos skatteverket. Om vid registrering väljer man tillämpning av en fast beskattning på 21% kallas “cedolare secca” (sen nedan punkt 5) kommer det inte att behövas betala registreringsskatt och stämpelskatt.
OBS! Registrering är alltid obligatorisk i fall att man väljer att ingå ett vanlig hyreskontrakt eller en annan form av hyreskontrakt som föreskriver en löptiden över 30 dagar.
5) Skattemässiga skyldigheter för hyresvärden (skatter och inkomstdeklaration i Italien)
Hyresvärden är skyldig att deklarera hyran och följaktligen betala skatt för den.
En inkomstdeklaration med de erhållna hyresintäkterna ska överlämnas till italienska skatteverket trots att hyresvärden är bosatt i i Sverige, dvs inte har hemvist i Italien.
OBS! Om du inte överlämnar eller glömmer att överlämna deklarationen i Italien kan det medföra allvarliga konsekvenser (höga böter) som varierar beroende på förseningsperioden. I detta fall bör du snarast kontakta en revisor eller en advokat I Italien i syfte att reglerar din skatteposition innan en kontroll för taxeringsändamål sker. På detta sätt kan ärendet regleras genom reducering av straffavgifter/böter.
Angående skatter på hyresintäkterna i ett internationellt sammanhang, ska de i första hand betalas i landet där fastigheten är belägen. Personen som uppbär inkomsten från utlandet kan ändå bli beskattad i sitt hemland. Det är därför alltid nödvändigt att bedöma de internationella konventionerna för dubbelbeskattning. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Italien och hyresvärdens land kan föreskriva att till det sista nämnda ska erkännas en avräkning i syftet att undvika betalning av samma skatt i båda länder. Läs denna artikel om dubbelbeskattningsreglerna och hur beskattas inkomsten i Sverige och i Italien vid uthyrning av italienska fastigheter ==>
Med hänsyn till beskattning i Italien har hyresvärden möjligheten att välja mellan två olika vägar:
– lägga inkomsten i sin italienska årliga inkomstdeklaration. Inkomstskatten i Italien startar från en skattesats på 23 %. (OBS! detta val passar framför allt till den som har hemvist i Italien);
– betala en alternativ fast skatt på 21%. Detta alternativ kallas ”cedolare secca” och utgör en äkta flat taxering. Den ska beräknas på hela årliga hyresbeloppet och anges i kontraktet (BRUTTO). Detta val bör göras direkt vid upprättande av den italienska inkomstdeklarationen eller vid registrering av kontraktet hos skatteverket. Man rekommenderar att vända sig till en lokal italiensk revisor.
(OBS! Flat taxering utgör en bra lösning till den som inte har hemvist i Italien).
6) Registrering av hyresgästens uppgifter på polisens webbsidan ”Alloggiati Web”
I enlighet med italienska lagen (Artikel 109 T.U.L.P.S.) är hyresvärden skyldig att registrera (via webben) hyresgästernas uppgifter på polisens webbsidan ”Alloggiati Web”. Den skyldigheten gäller för både EU och icke EU gäster.
Registrering av gästernas uppgifter i polisens portal ska slutföras:
– inom 24 timmar från gästens ankomst i fall att vistelse är längre än 24 timmar;
– inom 6 timmar från gästens ankomst i fall att vistelse är kortare än 24 timmar.
Hur registrerar man sin bostad och sina gäster?
Hyresvärden ska först vända sig till polishögkvarteret ”QUESTURA” belägen i berörd provins för att få inloggningsuppgifter. Man kan också begära inloggningsuppgifter via email.
Här kan du söka adressen till polishögkvarteret i din provins:
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Contatti.aspx
Efter aktivering av tjänsten kan hyresvärden logga in på polisens webbportal ”Alloggiati Web” och registrera sina hyresgäster. För varje registrering får man ett kvitto som måste förvaras i 5 år.
Här är länken till webbsidan Alloggiati Web:
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Default.aspx
7) Anmälan av verksamheten till kommunen
Italienska kommunen (eller regionen) i vilken fastigheten är belägen kan kräva att hyresvärden anmäler sin verksamhet och gästernas uppgifter trots att den inte utövas i entreprenörsform.
Regler varierar mellan olika kommuner eller regioner. Rekommenderas att vända sig till kommunen (eller kontrollera på regionens webbsidan) innan verksamheten påbörjas.
8) Övriga information angående tilläggstjänsterna till hyresgäster
Det borde noteras att:
– de tillåtna tilläggstjänsterna endast är de som är kopplade till hyran, dvs byte av sänglinne/handdukar och städning av fastigheten.
– om man erbjuder ytterligare tjänster som till exempel frukost eller mat då är man tvungen att byta verksamhets formen till B&B, affittacamere, countryhouse, etc.